Аренду рассчитают по-простому "Деловая газета.Юг" 31.05.2011 / порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

В Краснодарском крае реализуются основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582.

Предприниматели Краснодарского края и города Краснодара не спешат выражать своё отношение к вступившим 1 апреля 2011 г. в законную силу Постановлению Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 г. № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и Постановлению администрации муниципального образования город Краснодар от 29.03.2011 г. № 2056 «О правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар».

Эти документы в полной мере предусматривают реализацию одного из принципов определения арендной платы, а именно: принцип предельно допустимой простоты расчета, в соответствии с которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что порядок расчёта, существовавший ранее, был крайне неоднозначен. Так, чтобы определить размер арендной платы за муниципальные земли в г. Краснодаре, нужно было найти произведение базовой ставки, предусмотренной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, площади земельного участка, поправочного коэфициента и коэфициента зональной дифференциации. Сложность такого расчёта обусловливались разнообразием поправочных коэфициентов, которые применялись субъективно и могли приводить как к увеличению арендной платы, так и к уменьшению. Всё зависело от того, для какого вида экономической деятельности производился расчёт. И далеко не всегда размер арендной платы был приятен арендаторам.

Сейчас всё проще. Находим произведение кадастровой стоимости земельного участка и установленной ставки арендной платы, которая на момент подготовки статьи составляла 1,5% для участков в г. Краснодаре, относящихся к землям населённых пунктов (исключение: земли сельхозиспользования, жилищного и гаражного строительства, ЛПХ). И всё — арендная плата определена. Но здесь становится интересным вопрос адекватности определения кадастровой стоимости земли. Ведь многие граждане недоумевают, почему иногда кадастровая стоимость существенно превышает рыночную. И как быть, если возникают подобные мысли?

Ответы содержатся в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, результаты определения кадастровой стоимости могут оспариваться в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка» появилась в Законе сравнительно недавно — в июле 2010 г. Следовательно, практика применения норм, содержащихся в ней, в том числе, касающихся порядка оспаривания результатов кадастровой стоимости, крайне мала, что может указывать на наличие потенциальных рисков вынесения противоречивых решений.

Кроме того, действующее законодательство постоянно совершенствуется. Так, 22.05.2011 г. вступил в силу Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости», который подкрепляет главу III.1. Закона об оценке.